[송희구 유튜브] 5억-8억대 아파트 / 수지, 죽전, 광명 , 노원 / 하남, 구성남, 구리

도덕파크타운, 죽전도담뜨리예체, 풍산아파트

 

도덕파크타운2단지 (2001년, 1234세대)

소형평수: 17평, 21평

철산역까지 도보800m, 언덕있음

복도식

 

 

죽전도담뜨리예체(1999년, 430세대)

전부 계단식

수인분당선 나쁘진 않지만 엄청 좋진 않음.

역과의 접근성이 별로인 아파트가 많음.

그러므로 죽전 아파트 고려시:

고속도로 접근성, 단지 내의 주차 환경도 꼭 봐야함

 

 

풍산아파트(1997년, 438세대)

성복역까지 도보10분 거리

세대수가 아쉽지만 주변이 전부 아파트 밀집 지역이라 균질성이 괜찮은 편

성복역 상권도 괜찮음.

 

 

***송작가의 선택: 도담파크타운, 풍산아파트 

수리 어느 정도 되어 있고, 가격 협상 되고, 동과 층이 괜찮은 매물 선택

 

이유:

1. 지하철 노선: 수인분당선 < 신분당선, 7호선이 업무지구로의 접근성 훨씬 좋음.

2. 거래가 많은 두 아파트 : 

 -도덕파크타운 2단지 17a형과 21평 거래가 엄청 많음

 -상현풍산도 438세대 밖에 안 되지만, 거래 비율을 보면 거래량이 상당히 많음.

입지만 보면: 도덕파크타운이 상현보다 살짝 좋은 건 사실. but

 도덕파크타운은 방2ㄷ개 복도식, 풍산은 방3개 계단식이라 시세가 비슷함!

 

수지를 볼 때는 풍산 뿐만 아니라 성복역, 수지구청역 주변 2-3억으로 접근 가능하니 살펴보기

 

 

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상계주공7단지, 중계그린, 하계장미

 

상계주공7단지(1988년, 2634세대)

노원역 더블 역세권

용적률:196%, 평균 대지지분:10.3평

 

 

중계그린(1990년, 3481세대)

중계역 초역세권

용적률:191%, 평균 대지지분: 9.7평

 

 

하계장미(1989년, 1880세대)

하계역 역세권+동북선 개통예정

용적률: 192%, 평균 대지지분:10.5평

 

 

노원구는 1기 신도시와 마찬가지로 재건축이 테마

재건축 사업성이 잘 나오는 곳과 아닌 곳은 차이가 날 수 밖에 없음

 

분당과 비교해보자!

 

분당시범우성

평균대지지분: 17평

 

분당시범현대

평균대지지분: 20평

 

-->대지지분 이 정도인데도 아직 재건축 초기 단계.

-->노원구 위 3개 아파트 재건축은 정말 어려운 일..

    사업성 별로 좋지 않음

-->학군, 지하철만 보면 됨.

 

반면, 목동이나 여의도, 분당 같은 사업성 좋은 곳은 재건축 속도, 대지지분, 용적률 등을 자세히 따져봐야 함.

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광명, 수지, 노원 투자금 비슷

 

* 투자금만 본다면?

광명과 수지가 더 유리.

노원은 상당히 구축이라 전세가가 낮아 투자금이 많이 듦.

 

* 투자 가치로만 본다면?

성복역 주변>노원역 주변

노원역이 4호선, 7호선 좋은 노선이 있긴 하지만

서울뿐만 아니라 판교,수원,화성쪽에도 일자리가 상당히 많기 때문에 

강남과 경기도 남부 전역을 커버할 수 있는 수지에 한표!

 

 

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구성남, 하남, 구리 8억대

 

성남 원도심

단대푸르지오, 금빛그랑매종1단지 23평(8억 후반~9억)

 

하남

미사강변골든센트로, 효성해링턴플레이스, 미사강변파밀리에

 

구리

구리역 주변 신축단지 보기

8호선 다산역 주변도 반드시 같이 봐야 함.