[송희구 유튜브]강동, 사당, 광장, 이수, 암사, 금호

이수역 사당우성2단지, 암사역 선사현대, 금호역 금호두산

 

이수역 사당우성2단지(1993년, 1080세대)

30년이 넘었지만 용적률(248%)때문에 리모델링 진행

-but 리모델링 기대하고 들어가는 아파트는 아님.

-이수역을 보고 들어가는 아파트

 

23평 최근 실거래가 25년 3월 11억 중반, 25년 4월 호가 12억 중반 --> 한 달만에 1억 올랐다? -> 주의. 따라가면 안됨.

언덕에 위치했기 때문에 이수역과의 접근성이   뒷동 차이가 존재

구축을 볼 때는 수리 여부를 반드시 내 눈으로 확인할 것.

 

 

선사현대(2000년, 2938세대)

사당우성2단지(1993년)와 7년 차이로 확실히 더 깔끔한 느낌

주민들의 적극적인 노력으로 리모델링 추진 중

토지 면적이 크고 전부 평지 -> 리모델링 잘 하면 상당히 좋아질 것으로 예상됨.->but!!!! 언제될지는 미지수;;;

 

<특징>

지하주차장이 엘리베이터로 연결된 101동, 그 이외에는 연결 안됨..안습..

30평 방 3개, 화장실 1개 시세: 수리 안 된 곳 10억 중반 / 수리되고 탁 트인 뷰 11억

호가도 25년 3월 시세와 큰 차이 없음.

 

 

 

금호두산

3호선 금호역 초역세권

-사대문과 강남 접근성이 너무 좋은 곳

단지 내 경사가 만만치 않은 곳. -> 앞동과 뒷동의 시세 차이가 큰 상황

59제곱미터 방 2개 화장실 1개 시세 : 10억 초반~11억 / 앞 동에 수리가 된 곳 11억

 

<주의 사항>

가끔씩 고층에서 저멀리 한강이 보일 때가 있는데 그 뷰에 몇천만원 더 주면 안 됨!!

한강뷰는 한강 앞에 딱 붙어 있고 최상급지에 신축일 때 가치가 있는거지

저 멀리 떨어진 구축에서 보는 건 아무 의미가 없음.

 

 

송희구 선택: 사당우성2단지, 금호두산

암사동보다는 사당과 금호의 입지가 더 좋음.

둘 다 구축이라 내부 수리 여부 꼭 확인.

 

 

 

홍제센트럴아이파크 25평, 무악현대 24평, 독립문극동 32평

 

홍제센트럴아이파크(2020년, 906세대)

3호선 무악재역 역세권

59제곱미터 매매가 11억, 전세가 6억, 투자금 5억(세금제외)

 

59제곱과 84제곱의 시세가 붙어있기 때문에 반드시 84제곱 시세도 봐야 함.

투자금이 조금 더 들어가더라도 매매가가 괜찮으면 더 큰 평수 하는게 맞음.

 

 

무악현대 24평(2000년, 964세대)

독립문역 역세권

앞동과 뒷동의 경사 차이가 크기 때문에 시세가 거의 1억 가까이 차이남.

 -뒷동 시세 9억 초반, 앞동 시세 10억

 -돈을 좀 더 주고서라도 앞동 사겠다(송희구)

 -전세가:  구축이다보니 수리여부에 따라 다르지만 대략 5억

앞동 시세로 봤을 때 홍제센트럴 아이파크와 투자금이 같음.

 

 

 

독립문 극동(1998년, 1300세대)

연식이 조금 아쉽긴 하지만 도심 한복판에 초역세권인데, 공원과 산으로 둘러싸여 있다는 장점이 존재하는 곳.

85제곱미터 매매가 11억5천, 전세가 6억5천 투자금 5억

 

 

이렇게 지역이 비슷한 곳에서는 관리, 전세가 상승분 등을 고려할 때 신축이 더 유리함.

->홍제센트럴아이파크 뿐만 아니라 홍제역해링턴플레이스, 힐스테이트 녹번역, 녹번역e편한세상캐슬, 힐스테이트녹번도 비슷한 시세와 투자금임 - 매물 비교 잘 해서 선택하기.

 

 

 

광진구 광장10차에 실거주 - 경기도 남부로 직장, 갈아타기, 자녀2명

사연자는 광교(급지 낮워가면 안됨), 판교, 일원동 알아봄.

 

서현시범단지 40평대 선택(송희구)

일자리가 경기도 남부

40평대(방4,화장실2) 자녀가 크면 방 1개씩 각자 따로 사용 가능

재건축 호재

대출이자 부담스럽지 않음