[북리뷰]월급쟁이 부자로 은퇴하라/너나위 지음

<비수기 투자의 정석> 125쪽

장마철 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기,

수능 11월초부터 설명절 1월 말까지 겨울비수기.

 

봄가을 이사철 말고 비수기에 매물 남아 있으므로 활용.

 

138쪽
전세 맞출 때 27개월로 계약하여 성수기를 만기로 잡기도 함.

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것.

 

<비교 평가를 해야 저평가 판별가능> 131쪽

 분당과 광명아파트 비교.

 

<가격 협상> 134쪽

중개소에 매도자가 팔려고 하는 이유 물음.

등기부 등본 열람에서도 매도사정 짐작 가능.

 

305

매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출 많은 경우라면 가격 조정 훨 수월함. 

직접 매도자에게 말하기보다 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요함. 자칫 뒷조사 했다는 느낌 줄 수 있어서다.

 

312

가격협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기이다. 

매도자 우위시장-깎으려다가 물건 놓칠 수 있음. 웬만하면 매수하지 말자.. 조급하지 말자..

 

**조급함 통제 방법313

거기 아니면 여기 하지 뭐. 라는 상황 만들기.-2개 이상 투자처 확보해 두기.

 

 

<부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서) 135쪽

 

 

<입주물량 vs 입지>151

입주물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.단, 주의할 것 : 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안 된다.

예)용인 수지j아파트-학군가성비 좋은 지역. 때마침 인근 신축 입주 시작. 일시적 낮은 매물 나오기 시작. 나중엔 상승.

 

 

<매매가와 전세가의 차이 vs 매매가 그 자체> 154-157

용인 수지구 j 아파트 처음 매도자 제시가격: 매매 3억8천, 전세 3억4천 (매도자가 세입자로 거주)

 

간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않음.

자산 시장에서 투자자는 '싸게 사는 것'- 가격을 최우선 기준으로 잡고 협상 시작했다.

어떤 협상에서는 중요한 것 중 하나는 서두리지 않는 것!

 

매매가 3억 7천으로 제시. 대신 전세가 3억3천으로 낮추겠다고 제시.

이유: 3억7천이면 저층과 비슷한 수준이었고 입지가 비교적 우수했기 때문./ 세금 문제로 빨리 매도해야하는 다소 급한 상황이었음에도 매도자는 시세 수준에서 거래하고 싶어 했고, 나는 매수 분위기가 다소 식은 상황이라 천만원 더 깎고 싶었던 것이다. / 등기부등분-매도자가 3억2천에 매수했었음. 매도자 입장에서는 어느정도 이익얻음+입주물량 늘어난다는 뉴스+1가구 2주택 비과세 혜택 받으며 매도하고 싶은 마음 - 부동산중개소에, 어차피 팔 건데 자칫 기한 놓치면 비과세 혜택 받을 수 없으니, 임자 나타났을 때 팔자고 매도자 설득 - 몇 시간 협의 끝에 성사. 근데 가계약금 계좌 안주고 남편과 상의하겠다고 연락없음 - 다음 날 중개소 다시 방문- 매도자는 3억7500만원에 제안, 3억7천에 파느니 아들에게 매도하겠다! - 자녀분에게 매도해도 취등록세 다 내야 하잖아요. 그럼 대충 계산해도 사오백 깨지는데 그럴 바엔 그냥 속 편하게 제게 넘시기시는게 낫지 않나요? - 중개소에 여러매물 지도 보이며 이거 3억7천에  안되면 다른 물건 사겠다고.(협상 당시에도 다른 지역 여러개 물색해둠. 그래야 조급하지 않음) - 거래가 힘들던 시기였기에 허풍이 아니라 진자 투자할 만한 다른 곳 알아보고 있음을 확인한 소장님은 어렵게 나타난 매수자 놓칠까 싶어 적극적으로 매도자 설득하기 시작- 이틀 뒤 성사.

 

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다!

 

 

<호재,정책에 따라 선점 투자?>176

나는 호재는 물론 정책에 따른 시장 흐름의 변화, 즉 풍선 효과 등을 예측해 물건을 선점하는 식의 투자를 하지 않는다. 이 또한 예측의 영역이다. 내가 평촌 s아파트에 투자한 이유는 일시적 공급으로 인한 '눌림목 현상'과 그에 따른 저평가, 거기에 높은 전세가율로 소액 투자가 가능했기 때문이다. 이후 시장에서 상승세가 가팔라지면서 그로 인해 규제와 풍선 효과 등이 생겼을 뿐이다. 나는 이를 예측하지 않았고 사실 정확히 예측하는 것조타 불가능하다고 생각한다.

 

 

<아는 지역 늘리기의 중요성> 211

저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외ㅏ 지역의 경우 시 단이위 5개 이상 지역을 선정해 알아가기.

그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건 찾고-그 중 전세가율 높아 투자금 적게 드는 물건에 투자.

 

<장기적 안목>223

처음부터 가급적 팔지 ㅇ낳을 가치있는 부동산 매입

2년뒤가 아니라 10년을 바라보는 장기적인 안목

부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것.

 

<직장인의 시스템 투자>226

 

 

 

<15년간 40채 부동산 구축 로드맵>236

 

 

238

투자한 부동산의 전세가가 하락할 가능성 없는건 아님. 하지만 특정 지역 한 곳이나, 한 아파트 단지 몰빵투자 말고 전국 고르게 투자한다면 보유한 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없음.

하지만 대비해야함.

 

<리스크 관리법>245

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금 확보

4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

 

<리스크가 감당할 수 있는 수준인가?>259

예상되는 리스크

1. 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금 치러야 하는 경우

2. 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우

 

이 둘을 감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해보기! 종잣돈과 대출 등 동원할 수 있는 모든 방식으로 리스크를 감당할 수 있는지 두 번, 세 번 확인해야함!!!!

 

 

<입주 물량>277

구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급 많다 적다 따지는 것은 크게 의미없음.

시장의 흐름은 권역별로 함께 움직이기 때문.

서울 강서구엔 입주가 적어도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면 강서구의 전세가도 영향을 받는다.

 

<임장 지역 선정하기>279-280

 

 

 

<일자리 확인 방법>285

 

<학군>290

아파트 실거래가 앱- 특목고 진학률, 학업성취도 평가 결과 모두 확인할 수 있음.

알려진 명문학군(강남 목동 중계 / 분당 평춘 / 대구 범어동/. 대전 둔산동 / 광주 봉선동/ 부산 동래, 해운대 등) 

꼭 명문학군 아니라고 해도 각 지역마다 선호도 높은 학교가 있다는 걸 기억하자. 

꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다해도 그 동네 선호 학교 배정 아파트라면 학군 입지에서 우위! 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것 찾기 때문

 

<동별 인구 구성비율 확인법>292

 

임장하다보면, 같은 구라고 해도 동별로 분위기 다름.

 

50세 이하 젊은 사람 비중체크- 상권 발달. 활기있음.

 

 국가 통계포털-국내통계-주제별통계-인구가구-주민등록인구현황  에서

행정구역별/5세별 주민등록인구   자료를 통해 확인가능

 

나무위키, 위키백과 등에서 해당 지역 인상, 분위기 정리

 

<정확한 전세가 아는 팁>295

매수 결정 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가 파악해보기.

먼저 투자자라 소개할 경우 간혹 중개인이 계약성사시키고자 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑하는 경우 있음.

 

 

<중개소 도는 방법>300

토요일 오전 10시부터 1시간반간격방문- 7곳 방문

 

초보는 3-4시간 간격으로 방문, 한곳에서 2시간 소개받고 1-2시간 정리.

하루 중개서 2-3곳 방문, 5-6개 많아도 10개 미만 물건 보는 것부터 시작!

 

<중개소에서 대화하는 법>302

 

 

 

<집보고 난 후 나오기전에 물어볼 것>304

거주자에게 이사 날짜 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보기.

이 대화를 물꼬로 거주자와 간단히 대화하면서 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 가늠.

 

<임대 결정짓는 네가지 요인>315

1. 가격

2. 집 상태

3. 입주 가능 시기

- 공실 또는 월세 임차인이 좋음

-잔금 치른 후 발생할 수 있는 비용(주택 담보대출의 중도 상환 수수료와 이자, 기회부용 등 고려해 가격협상해야함.

-현재 거주 중인 임차인이나 집주인의 이사 날짜가 정해졌는지 잘 살펴봐야함.

팁: 잔금 시기가 이사철 성수기인 2,3월 9,10월에 비해 여름비수기6-8월, 겨울비수기 11-1월에 잔금 치러야 한다면 신규 임차인 구하는 데 애먹음.

27개월도 수정하기도 함. 

4. 사람

-중개인