[북리뷰]부동산 하락장에서 살아남기 / 대치동 키즈 지음

<어느 것이 급매일까> 74

"내부 상태가 같은 110동 2층 건물과 15층 물건 차이가 5천만 원 입니다 어느 것이 급매인가요?"

-만약 평소 두 층간 차이가 8천이었다면- 15층이 급매.

 저층은 물론 고층도 팔리지 않는 상황에서 마음 급한 고층 매도자가 가격 더 내렸을 것임

- 만약 평소 두 층간 차이가 2천이었다면- 2층이 급매.

 하락장에서는 저층 수요는 더 없으므로 마음 급한 저층 매도자가 가격 더 내렸을 것임.

 

75. 어떤 물건이 급매일까?

 

76. 급매물을 발견했다고 해서 바로 그 가격에 사겠다고 계좌 달라고 덤비는 것은 하수.

잘 팔려서 급매가 나오는 것이 아니라 안 팔려서 급매가 나오는 것이므로 나 말고는 살 사람이 없기 때문.ㅎ

 

77. 얼마를 더 할인해 달라고 던져볼까?

예-30억짜리면 1-2억정도 더 불러볼 수 있음

     3억짜리면 1-2천 정도 더 불러볼 수 있음.

습관적으로 깎아달라하자. 밑져야 본전이니 일단 던져 보는 식. 그럼 의외로 수용하는 경우 많음

 

78. 중개소에 컨설팅비를 내고 급매 찾아달라고 해도 된다. - 보통 500만원 정도.

 

 

<비과세와 일반과세 시 이익을 비교하여 매도를 결정하자.>97

2주택자가 일시적 비과세를 통해 얻을 수 있는 양도차익이 6억이라고 할 때

비과세를 포기하고 일반과세 42%로 매도하여 같은 이익을 얻으려면 대략 양도차익이 8.9억이 되어야함.

이럴 경우, 내 집은 지금보다 2.9억 정도가 더 오를 것인가 생각해보기.

만약, 팔지 않고 두었을 때 2.9억 이상 더 오를 수 있고, 

기존 집을 전세 받아서 마련한 자름으로도 미리 사둔 상급지로 이동할 수 있다면 과감하게 비과세 포기하고 2주택자의 길 걸어도 됨. 하지만 그럴 가능성 없어보이면 비과세 매도하고 상급지로 이동하는 것이 바람직.

 

98. 비과세로 팔때 하한선 정하는 방법- 일반과세로 매도할 시 내는 양도세만큼을 매도 하한선으로 잡는 것.

비과세 양도로 얻을 수 있는 양도차익이 6억일 경우, 만약 비과세 기간이 지나서 일반과세로 매도하면 양도 차익이 6억의 42%인 2억5천2백만원을 양도세로 내고 3억 4천 8백만 원을 손에 쥐게 됨. 이는 내가 비과세로 매도할 때 3억4천8백 이상 양도차익을 얻을 수만 있다면 나는 일반과세로 매도하는 것보다 무조건 이익이라는 말과 같습니다. 그러므로 나는 비과세 시기를 놓쳐 양도세를 내는 대신, 과세분인 2억5천2백만원만큼 가격을 내릴 여지를 가지고 어떻게 해서든 비과세 시기 안에 매도하면 됨.

 

 

<갈아타기는 언제 멈춰야 할까?>103

갈아타기만 하다가 평생 1주택자? - 갈아타기는 단기목표여야만 함.

자산가로 가기 위해서는 반드시 다주택자의 길을 가야함.

 

 

<내 집을 완성하고 나서 부동산 투자 넓혀라>114

 

 

<내 집 완성은 입지로 간 후 평형을 늘리는 것이 빠르다>115

한번에 원하는 평형, 입지로 가기란 쉽지 않음.

입지와 평형 중 선택할 경우 입지를 먼저 선택을 추천ㄴ.

 

<다주택시 세금 고민>125

팔 수 없는 자산을 보유한 1주택자에게 세금은 근로소득 대비 덜 내기 위해 지켜야 할 자산 보유 한계선이지만

팔 수 있는 자산을 보유한 다주택자에게 세금은 세후 이익이 남는 한 걸림돌이 되지 않음.!

 

팔수 없는 주택은 내 주머니 현금만 사라지게 만든다.

 

<다주택자-집의 개수에 대하여>134

우리가 최종으로 모아야 할 집은 애물단지 100개가 아닌 좋은 집 10개.

 

매수와 매도를 반복하고 집의 개수 줄어들게 됨. 하지만 자산 총액은 유지되거나 늘어감.

 

뿌리자산 50억 채우는 방법- 공시가 1억짜리 50개 / 10억짜리 5개. 여기서 나오는 전세금 인상분 같다고 쳣을 때 50개 관리하는 것보다 5개 관리하는게 더 나음. 실제로 전세금 인상분은 10억짜리가 더 많음. 

집을 모으더라도 양이 아닌 질적인 측면으로 계속 모으기.

 

 

<매물이 많은 중개소가 낫다>159

네이버 부동산 등에서 쉽게 알 수 있음. 매매 가격 가늠하기.

 

<높은 중개수수료보다 낮은 매도 가격이 더 효과적>160

내릴 수 있는 가격 여지를 전부 최초 제시 가격에 반영하지 말고

일정 부분은 협상의 여지로 남기기. 하락장에서는 매수자가 붙었다해도 추가 협상 원할 가능성 높기 때문.

 

<내 물건 내놨을 때 일주일에 1-2번 정도 중개소에 전화>161

내 매물이 경쟁력 유지하고 있는지 확인&중개소에 각인시켜주기

 

매일 전화는 썩 안좋음. 급하다고 역이용당할 수 있음.

 

<매도할지 전세 한바퀴 돌리고 매도 시기 늦출지>168

매도와 전세 중 어느 것을 내놔도 무방하다면 이 둘을 다 던져놓고 먼저 걸리는 것을 하면 됨.

매도를 하던 전세를 놓던 투자금이 회수되는 것은 마찬가지이니 내 목적은 달성할 수 있음.

 

<대응력 키우기>189

전세라면 전세금의 10%정도, 월세라면 공실 6개월 정도 감당할 현금은 준비되어 있어야 함.

 

<자산 확장을 넘어 부자가 되려면 ㅆㄹ 돈이 많아져야 한다.>220

자산가와 부자를 가르는 기준: 소비를 위해 쓸 돈이 여유롭냐 아니냐.

아무리 자산이 많아도 수중에 쓸 돈이 없으면 부자라고 보기 어려움.

부자가 되려면 자산의 규모가 커지는 만큼 쓸 돈도 늘어나야함.

결국은, 시간 대비 수익을 극대화할 수 있는 사업을 하거나 시세와 월세가 동시에 나오는 부동산을 늘려가야함.

(연예인 빌딩-가치가 커지면서 동시에 월세도 나옴)

 

뿌리 자산: 전세금 인상분이나 담보 대출로 마르지 않는 초기 종잣돈을 만들어주는 장기 보유 부동산.

줄기 자산: 초기 종잣돈을 불려주는 단기 시세차익 투자 부동산

잎 자산: 그렇게 불린 여윳돈으로 모아가는 수익형 부동산