부동산절세의 기술/ 투에이스 / 취득세/ 재산세/ 종합부동산세/ 양도소득세 알아보기

2022년판.

 

취득세

부동산 취득한 날부터 60일 이내에 신고납부.

지방세이므로 부동산이 소재한 지역으 시군구청에 신고.

대부분 잔금 치른 후 법무사통해 소유권이전 등기 하면서 한 번에 맡김.

 

취득세 중과 제외 주택

1)공시가격 1억 원 이하 주책

2)농어촌 주택으로 대지면적660m2이내, 연면적 150m2, 시가표준액 6500만원 이내

3)가정어린이집, 국가등록문화재주택, 사업용 노인복지주택, 공사대금으로 취득한 미분양주택, 주택건설을 위해 멸실 목적으로 취득한 주택, .......등..

취득세 제외 주택

>>분양권의 취득세율

2020년8월12일 이후부터 주택분양권, 조합원 입주권, 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함.

취득세율은 당초 주택 분양권 취득세 부과 기준일의 세율을 그대로 적용함.

예)2주택 보유 +조정대상지역 분양권 취득->3주택자 취득세율 12%적용.

 분양권 취득세는 등기 되는 시점에 납부.

 등기 전 보유하고 있던 다른 2주택 팔고 해당 주택 분양권 하나만 보유한 상태로 바뀌었더라도 분양권은 취득 당시를 기준으로 적용되기 때문에 납부 시점에 1주택이더라도 부과 기준일 당시에는 3주택이므로 중세과율12%적용

 

>>오피스텔

재산세가 과세된 경우에 한해 취득세 중과 주택수에 포함.

 

주택분 재산세가 과세된 경우 2가지

1)오피스텔을 임대주택으로 등록하는 경우

2)납세자가 스스로 주택분 재산세로 변경 신청한 경우(일반 건축물보다 주택 재산세가 저렴해서)

 

오피스텔 분양권, 주거용 오피라도 1억원 미만일 경우 취득세 주택 수 계산에서 제외.

 

주의해야할 점: 임대주택으로 등록한 주택은 주택 수에 포함되지 않아 양도세는 비과세 , 취득세 산정시에는 주택수 계산에서 제외 되지 않음!

 

 

예)

조정대상지역 10억짜리 A주택, 7억5천짜리 B주택, 비조정지역 6억짜리 C주택 매입 결심!

잔금일 마음대로 조정할 수 있다고 한다면 어떤 순서로 매입해야할까?

최악: C주택 젤 먼저 사기(6억x1%=600만원) + B주택(7억5천x8%=6000만원) + A주택(10억x12%=1억2천) =1억8600만원

 취득세 절감을 위해서 조정대상지역 먼저 취득+같은 조정대상이면 고가의 주택 먼저 취득하는게 유리.

최선: A주택 젤 먼저 사기(10억x3%=3000만원)+C주택(6억x1%=600만원)+B주택(7억5천x12%=9000만원)=1억2600만원   

 

증여 시 취득세

기본세율 3.5%

조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 증여:12%- 예외(기본세율3.5%적용경우): 증여하는 사람이 1세대 1주택자, 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우. 증여받는 존비속은 주택 수 상관없음.

주택전체가 아닌 지분 증여할 경우: 전체 주택가액 기준으로 계산

10억 중 29%만 증여- 취득세 대상금액은 2억 9천이 아닌 10억.(12% 적용,->2억9천 X 12% 가 취득세)

 

 

 

일시적 1세대 2주택 취득세율

일시적 1세대 2주택(국내주택, 조합원 입주권, 주택 분양권 또는 주거용오피 1개 소유한 1세대가 이를 소유한 상태에서 이사 등의 사유로 신규 주택 추가로 취득하는 것)일 경우 취득세 중과세율 적용안함.

-일반세율(1~3%)적용. 대신 3년 내 종전주택 처분해야하는 조건 있음.

 

취득세는 추가로 부가되는 세금있음- 지방교육세, 농어촌특별세(전용85넘을경우)

 

 

 

재산세 

-6월1일 기준.: 5월31일까지 소유하고 있었더라고 6월1일부터 소유권이 넘어가면 그 부동산 재산세는 내지 않아도 됨.

-매년 7월(주택 부분에 대한 금액 중 2분의1과 건축물 부분),9월(주택 부분에 대한 나머지 2분의 1과 토지부분)에 나눠서 과세.

-재산이 많을수록 세율 높아지는 누진세율.

-공정시장가액비율 60%를 곱하면 시가표준액.

예)어떤 아파트 시가표준액이 3억원 X60%=1억8000만원이 과세표준액.

1억8천일때 재산세욜 0.25%, 누진공제액 18만원 빼기

= 1억8천 X 0.25-18만원 = 27만원

 

 

종합부동산세

- 보유세 중 정말 고민해야할 세금!

-재산세도 내고 종부세도 내고...이중과세 아니냐? 그래서 이미 낸 재산세만큼 종제해줌. 

-재산세는 지방세, 종부세는 국세(국가가 거둬가는 세금)

-주택 공시가격 합산 6억초과(1주택자 11억초과)일때 매겨짐.
-매년 6월 1일 현재보유한 주택 기준으로 과세됨. 매도인입장:5.31일 이전에 잔금 치르는게 좋음.
매수인입장:6.2일 이후 잔금치르는게 좋음.

 

절세의 기술 110쪽

 

 

예시) 공시지가 10억 아파트 A, 9억 B, 7억 C --> 종합부동산세 과세표준 얼마일까?

1단계)과세표준 산출

10억+9억+7억 - 6억(다주택자, 1주택자는 11억뺌) X100% = 20억원

2단계)세율 적용

과세표준이 20억원이므로 '12억 초과 50억 이하 구간.  - 3주택자이므로 3.6%세율

 

 

3단계)재산세액 공제

납부한 재산세 공제

 

4단계)1세대 1주택자 장기보유세액공제 및 고령자세액공제

세대원 중 1명이 단독으로 또는 부부가 공동으로 1주택 소유하고 거주하는 1세대 주택자가 주택을 5년이상 보유하면 기간에 따라 최대 50%까지 장기보유세액공제받음.  60세 이상이면 최대 40%까지 고령자 세액공제도 가능. 중복적용가능. 최대한도 80%

 

 

임대사업자: 임대주택으로 등록한 합샌배제임대주택(공시가격 수도권 6억, 비수도권3억)은 주택 수에서 제외.

 

5단계)세부담상한 적용

직전년도 보유세 합계액(재산세+종부세)의 150%

조정대상지역 내 2주택자와 지역에 상관없이 3주택자 이상은 300%

 

종부세의 20%를 농어촌특별세로 납부해야함.

 

 

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*종합부동산세 줄이는 방법

1. 매매 시기를 과세 기준일인 6월 1일 기억!

2. 실속 없는 주택 과감하게 매도

3. 명의 분산 - 대신 증여시 취득세 부담.3,5%  / 조정대상지역 내 3억원 이상 주택 증여는 12%

4. 임대 주택으로 등록 : 의무임대기간 10년

 

 

 

양도소득세

-장기보유특별공제: 3년 이상 보유하고 팔 경우 공제해줌.

-3억원 아파트-2년 후 3억5천에 매도 - 5천이익 - 중개보수,보일러 교체 등 경비 1천  --> 양도차익: 4천만원

 2년보유라서 장기보유특별공제 못받음- 대신 1인당 1년에 한번은 기본공제라고 250만원까지 공제 받을 수 있음

--->4천-250만원=3750만원 ->세율 15%, 누진공제액 108만원. 

--->3750만원x15%-108만원 = 454만5000원( 양도소득세)

--->양도소득세에는 항상 지방소득세 함께 붙어나옴 10%... = +45만 4500원

---->최종납부금액: 499만 9500원  

 

 

*절세 전략

1. 명의를 분산하라.

1)단독명의일때 과세표준 1억 x양도세율35%-누진공제액 1490만원 = 양도소득세 총액 2010만원

  공동명의일 때 과세표준 5000만원 + 5000만원  ->  5000만원x양도세율24$-누진공제액 522만원=양도소득세678만원  -> 678+678=양도소득세 총액 1356만원

2)가족끼리 증여공제 활용: 증여세에 유의. 내 재산 중 2분의 1을 타인에게 주는 것이기 때문에 증여세 내야함. 

  가족에게 증여할 때는 일정 금액까지 세금을 공제해줌 : 부부 - 10년간 증여한 금액 중 6억원까지 비과세.

                                                                                      직계존속,직계비속 - 5000만원(미성년자 2000만원) 비과세.

                                                                                       단, 증여 금액은 10년간 증여한 금액 모두 합해서 계산.

 팔 때는 5년을 더 기다려야 함 '배우자 이월과제' - 배우자에게 증여로 부동산 이전했을 때 배우자가 5년 내에 그 부동산을 매도하면 증여 당시의 취득가액을 인정하지 않음

 

남편이 직접 매도: 1억x양도세율(40%)-누진공제액(2540만원)=양도소득세 1억7460만원

남편이 부인에게 증여: 증여가액 6억(배우자 증여공제 6억=증여세0원)+취득가액 6억( x취득세율4%=2400만원) = 세금총액 2400만원

5년 후 같은 가격에 매도: 양도차액0원 ->양도소득세 0원

 

2. 시간을 분산하라.

1)양도소득세의 합산 기준일은 1월1일부터 12월 31일까지. 

 과세표준금액 8800만원이하: 24%  / 넘어가면 35%

11월말까지 판 집들의 양도소득세 과세표준 합쳐보니 8800만원이었고 12월에 추가로 하나 더 팔면 1000만원 늘어남. 

--> 12월에 추가 천만원 되면 과세표준 구간이 8800초과 1억5000이하 구간으로 넘어가서 세율 35%됨.

    양도소득세 1590만원(양도차액8800만원x양도소득세율24%-누진공제액 522만원)+ 추가 양도소득세350만원(양도차액 1000만원x양도소득세율35%) = 총 1940만원

--->잔금날을 1월 2일로 미룬다면? 다음 해의 양도 소득세는 전년도 양도 차익을 합산하지 않고 새롭게 계산됨. 과세표준은 1200만원 이하 구간에 해당하므로 세율6%적용해 양도소득세는 60만원만 내면 됨.(양도차액 1000만원x양도소득세율6%)

----> 1940만원 vs 올해 1590만원 + 다음 해 60만원=1650만원   --->290만원 절약

 

3. 손해와 이익을 상쇄하라

매년 1월1일부터 12월 31일까지 2회이상 부동산을 양도하여 발생한 양도소득은 차익이든 차손이든 상관없이 합산하여 과세함.

연초에 양도차손 크게봄 +이후 단타로 얻은 양도차익과 합산= 실제 양도소득세는 별로 많지 않음.

손해볼 것 같은 물건이 있다면 큰 이익이 날 것 같은 물건과 같은 해에 매도하는 것도 양도소득세 아끼는 좋은 방법!

 

주의사항

-양도차손은 같은 해 발생한 양도차익에서만 차감할 수 있음. 다음 해로 이월하여 공제받을 수 없음.

-양도차손은 개인별로 통산됨. 가족 명의의 양도차익에서 차감할 수 없음.

-비과세되는 물건의 양도차손은 통산에서 제외함.

-양도차손은 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 먼저 차감- 차손이 남을 경을 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 차감.

 

4. 필요경비를 공제받아라

1)양도소득세 필요경비 인정항목(개인일 경우)

152쪽

2)적격증빙이나 금융거래증빙 갖추기

적격증빙: 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증

금융거래증빙: 자본적지출공사를 한 인테리어업체의 사업자등록번호와 상호,대표자의 인적사항 / 자본적지출 공사내역이 담긴 견적서나 간이영수증

 

 

***헷갈리기 쉬운 필요경비 항목들

- 법정한도를 초과한 중개보수: 실제 지불했다면 인정.(실질과세의 원칙)- 증거(영수증이나 입급내역,실제중개사가 수령했는지 여부 확인)

-경매 컨설팅 비용:인정 (최근 도심 큰 빌딩이나 시골 매각힘든 부동산, 경매 등만 인정추세. 공인중개사에게 의뢰한 아파트는 인정안함.

-전 소유자의 체납관리비를 대신 낸 경우 

경매 투자를 하다보면 전 소유자가 내지 않아 체납된 관리비를 낙찰자가 대신 내야 하는 경우가 생김.  - 인정.

조건 : 전 소유자로부터 돌려받을 가능성 없다는것 증명 + 단전이나 단수 피하기 위해 어쩔 수 없다는 것 증명.

-유치권 해결을 위한 비용

-대항력 있는 선순위임차인의 보증금: 인정

 

 

5. 1주택자 비과세 조항 적극 활용

양도소득세가 비과세 혜택 받는 경우

1) 파산선고에 의한 처분

2) 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득

3) 1세대 1주택자가 집 팔때.

 - 거주자가/1세대를 기준으로/양도일 현재/국내에/1주택을/2년이상 보유하고(조정대상지역 내에서는 2년 거주요건 추가)/부수토지를 포함한 면적이 주택 정착 면적의 5배(또는 20배)이내/ 양도했을 때/발생하는 소득이 있을 경우.

+양도가액이 12억원 이하면 양도소득세 비과세해줌.

 

>>거주자: 1과세 기간 중 6개월(183일)이상 국내에 살아야함. 머물것으로 예상되는사람.

>>1세대: 본인,배우자,본인의 직계존비속,배우자의 직계존비속,본인의 형제자매,배우자의 형제자매 (형제자매의 배우자는 인성안됨.)

>>부수토지

>>2년이상보유

   예외: 임대주택법에 따른 건설임대주책(임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년이상거주)

   공익사업 등에 의한 협의매수수용 / 해외이주/ 취학,근무상 형편에 따른 출국/ 취학, 근무상형편, 질병요양, 학폭피해, 그 밖에 부득이한 사유로 1년이상 거주한 주택 팔고 세대원 전원이 다른 시군지역으로 이사)

 

 

>>일시적 2주택(대체주택)일경우 - 비과세

1-2-3원칙

첫번째 주택 매입한 날부터 1념 후에 두번째 주택 매입

첫번째 주택 매입한 날부터 2년이상 보유할 것(조정대상지역은 2년이상 거주요건도 충족)

두번째 주택 매입한 날부터 3년이내에 첫번째 주택매도.

 

>>거주주택과 장기임대주택을 보유했을 경우 -비과세

거주주택의 보유기간 2년이상, 세대 전원이 2년 이상 거주했을 경우. (드문드문 2년도 가능)

- 주택 3채소유. 현재 집에서 세대원 전원 2년이상 살았다 -절세방법은?

  거주주택 잔금 치르기 전에 나머지 2채 주택을 임대주택으로 등록. 

 

 

장기임대주택 요건

1) 임대사업자 등록

2)공시가격 6억 원 이하(수도권 외 3억원 이하)

3)전국에 1채 이상

4)5년 이상 계속 임대해야함

5)임대료 상승률이 5%초과하지 않을 것

6)같은 세대원이 아닌 자와의 공동소유주택은 인정하지 않음.

 

거주주택 비과세 혜택 평생 1회로 제한.

 

 

>>동거봉양으로 인한 2주택인 경우 - 비과세

1주택 보유한 1세대가 1주택 보유한 60세 이상 직계존속(배우자 직계존속 포함) 모시기 위해 세대 합침으로써 1세대가 2주택 보유하게 된 경우 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서 비과세.

암이나 희귀성 질환 등은 존속이 60세 미만이라도 특례받음

 

>>혼인 합가로 2주택 - 비과세

혼인한 날로부터 5년이내 먼저 양도하는 비과세 요건 갖춘 주택에 대해 비과세

 

>>상속주택과 일반 주택 보유했을 경우

>>농어촌주택과 일반주택 보유했을 경우

>>수도권 밖에 소재한 주택과 일반주택 보유했을 경우:3년내에 일반주택 먼저 양도하면 비과세 적용 서울 2주택자 아들이 제주도 국제학교 가서 집 삼- 3년이내게 서울 일반주택 매각하면 비과세.

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