부동산 투자, 흐름이 정답이다./김수현

이 책은 공급을 강조하고 있다.

-가격에 영향을 미치는 요소가 많지만 가장 중점적으로 살펴봐야 하는 것은 공급물량이다.

-부동산 투자를 위해 가장 먼저 해야 할 일: 공급되는 아파트물량 분석!

-어떤 지역의 물량을 단편적으로 해석하면 오류 발생 - 인구이동에 따른 지역 특성도 함께 살펴야 함.

-부동산 가격은 큰 틀에서 시장에 공급되는 물량에 따라 변함-->반드시 공급물량과 가격의 상관관계에 대한 자신만의 생각이 정리되어야 함.

-2년 뒤 공급량 예측은 필수다.

-자치구 입주물량은 월별단위로 조사하는 것이 좋다. 입주물량 정리할 때 기간을 연간단뒤, 월간단위로 미리 구분해 정리하고 실제 투자 시 확인하기 쉽도록 관리해야 한다. 입주물량 감소할 때 전세임차인 구하는 것이 더 쉬울 수 있다.

-호갱노노 분양권 확인

-일일이 네이버분양정보 보면서 아파트별, 면적별 물량 정리

1)분양되는 아파트의 위치 정보를 확인하기 위해서.

2)평형별 분양 세대수를 확인하기 위해서.

3)분양 시점과 분양 가격을 파악하기 위해서

4)주상복합 아파트, 임대아파트, 오피스텔 등의 공급물량을 파악하기 위해서

5)공급물량 데이터에 대한 신뢰성

 

 

 

 

지방광역시의 아파트 가격은 수도권 시장과 다른 행보를 보여옴.

수도권 하락할 때 광역시는 침체기에서 회복기로 전환. 대부분 2009년 후반부터 상승.

이때부터 지방 부동산의 호황기 시작! ---> 이유:2000년 중반 이후에 쌓여 있던 미분양이 소진되면서 시장에 공급이 부족했기 때문.  지방은 미분양일때 진입했다가 먹을걸 주고 회복상승할 때 빠진다

 

 

관심 지역 있으면, 공급된 아파트의 물량을 직접 구해보라.

물량 구한 다음 가격이 어떻게 변화되었는지도 분석해보라.(제일 효과적인 부동산 공부방법)

 

 

안전한 투자를 위해서는 반드시 여유자산으로 투자하자.

여유자산 충분치 않고 대출 금리가 싸면 이걸로 투자하면 위험할까...?

 

 

 

공부할 때 우선순위, 후순위를 잘 알아야함.

<지역분석>

1.입주물량 - 지역물량, 구역물량, 인근물량

2.입지분석 - 교통, 학군, 일자리, 상권

3. 개발 호재 - 도로지하철, 도시정비, 택지개발, 산업단지

무조건 입지 좋다고 해서 오르는게 아니다.

저평가 선정한 후 -> 입지 개발 호재와 같은 하위 요인들을 따져봐야한다. 가격 흐름보다 입지나 개발 호재 등 먼저 파악하는건 신중해야한다. 

 

 

남의 조언 없이 나 자신의 확고한 신념으로 투자할 수 있으려면 어떻게 해야 할까?

->가격이 어떤 영향으로 상승하는지 하락하는지 내가 몸소 체득할 수 있도록 직접 해보는 것이 제일 빠른 지름길이다. 남의 정보에 의지해 투자는 안됨.

 

공급 알 수 있는 사이트

국토교통부 통계누리- 주택 - 준공실적정보(입주물량에 가까운 정보 얻을 수 있음)

- 인허가 물량(3-4년 후에 공급량이 얼마나 될지 알 수 있음)

 

전세수급지수, 전세거래지수 알 수 있는 사이트

-kb주택 동향에서 확인

-전세수급지수: 부동산 시장에 전세를 찾는 수요가 어느 정도인지 확인이 가능한 지표.

수급지수가 높으면 전세수요가 많고, 지수가 낮으면 전세수요가 적다. 0~200범위 이내, 지수가 100을 초과할수록 공급 부족

-기억해야 하는 이유: 지수의 추이를 지켜보고 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잡아야 하기 때문.

 

 

 

 

2013년 과 같은 서울 시장이 다시 온다고 하면 기회를 잡을 수 있는 안목을 키워야 한다.

 

투자 지역 체크리스트 샘플

 

 

 

 

입지환경보다 가격 흐름을 먼저 확인해야 하는 이유

1)투자금의 한계 : 입지 좋다는 곳은 비쌈.. 내가 가진 상황에 따라 투자할 수 있는 지역 찾는 것이 먼저->입지환경은 후순위

2)입지환경이 좋은 곳이라고 영원한 가격 상승이 있는 건 아니다.

 

 

 

서울 지역별, 아파트단지별 가격 파악하기!!!가성비 찾는 목적임!! 가격 상승 더딘 곳에 투자하면 시간과 돈이 너무 아깝다~!

그런 곳을 찾기 위해서 자치구별 아파트 가격이 어떻게 변화됐는지 분석해보면 된다.

 

 

 

 

 

 

서울의 강남권 및 도심지 지역 아파트 가격이 먼저 상승한 후 기타 자치구 가격이 뒤늦게 상승함.

자금 부족해서 입지 좋은 곳에 투자 못할 경우 뒤늦게 가격 상승하는 지역 선택해도 수익 올릴 수 있다. 단, 아파트 선별 기준을 보수적으로 잡고 수요가 확실히 보장된 곳을 선택하는 것이 좋다.

 

 

 

전세가율이 높아도 매매가격이 크게 상승하지 ㅇ낳는 지역이 있다. 입지나 주거환경이 좋지 않아서 가격 상승에 대한 기대가 높지 않은 곳이다. 전세가율이 높다고 반드시 매매가격 상승 폭이 크다고 할 수 없고 전세가율이 낮다고 해서 매매가격 상승 폭이 작다고도 할 수 없다.

 

 

강남: 투자는 많지만 전세살려고 하는 사람은 많이 없기에 전세가율이 낮다.

성북구: 가격대비 가성비 높은 지역. 서울시청 가까움. 4호선으로 한번에 출퇴근. 길음뉴타운 미아뉴타운 입지 주거환경우수 대단지. 근데 왜 가격이 잘 안오를까? 전세임차인들은 매매가격에 늘 관심 많음. 전세살면서 매매 노리고 있기 때문. 만약 단시간에 가격 상승했으면 잘 안삼. 몇년전 상승전 가격을 기억하고 지금 비싸다고 생각하기 때문. 그래서 집값이 오르는 데 한계가 있다.

 

 

 

 

매도 계획 세웠으면 매도 시점에도 입주물량 부족한 지역의 아파트를 찾아야 한다. 집 매도하려도 할 때 입주물량이 많다면 처분이 잘 안 될 수가 있다. 실수요가 많은 곳도 반드시 확인해야함!! 실수요많다=거주환경좋다. 전세가율 높은곳.

 

2013년 서울 회복기 2015년 전세가율 무려 80%인 곳도 있었다(성북구 강서구 등)

 

 

투자금이 적을수록 수익률 달성이 쉽다.

 

 

아파트단지 거래량 많고 적음 어떻게 알 수 있나?

-매매와 전세거래량 기준은 각각 총 세대수의 1%수준에서 거래가 되면 준수한 편, 총 세대수의 1.5%수준이면 거래량 많은 편.

-평형별 거래량도 체크해야 한다. 

 

 

 

 

 

회복기 시장 때 분양권 매입해 활황기 시장때 처분하면 큰 시세차익 노릴 수 있다.

 

 

2014년 서울 경기 부동산 회복기- 갭투자와 분양권 투자하면 굿!!

일부 아파트 제외, 서울 대부분 아파트 투자 수익률은 회복기 시장(2013~2015)보다는 활황기시장(2015~2017)일때 수익률이 더 높았다. 왜냐하면, 2013년 회복은 됐는데 전세가율 아직 높지 않아 투자금 많이 필요하고 아직 가격 덜오름. 2015부터 전세가율 대폭 상승, 갭차이 줄어듦.

하지만 성북구 일부 아파트는 2013~2015에 수익률 더 높음. 전세가율 높지만 아파트 가격상승 상대적으로 크지 않았기 때문.